Do niedawna refakturowanie tzw. mediów przy umowach najmu było akceptowane przez organy podatkowe. Jednak od pewnego czasu fiskus prezentuje jednolite stanowisko, że opłaty za media powinno wliczać się do podstawy opodatkowania czynszu za wynajem lokalu. Czy stanowisko to jest prawidłowe?

Dopuszczanie refakturowania

W przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi. Wynika to z art. 8 ust. 2a ustawy o VAT.

Podatnicy w praktyce przenosząc koszt nabycia mediów na rzecz najemców lokali za pomocą refaktur, bez doliczania dodatkowych kosztów chcą stosować stawki VAT właściwe dla danego rodzaju usługi (towaru).

Do połowy 2010 r. postępowanie takie było powszechnie akceptowane przez organy podatkowe. Zgadzano się, że refaktura jest odzwierciedleniem faktury pierwotnej, a więc np. w przypadku „sprzedaży” wody opodatkowana była ona stawką obniżoną. Stanowisko w tym zakresie prezentowane przez organy podatkowe było jednolite. Uznawały one bowiem, że w przypadku gdy mamy do czynienia z odprzedażą tzw. mediów, niezbędnych do wykonywania usługi najmu (dzierżawy), odprzedaż ta stanowi odrębny przedmiot opodatkowania. Tak wyjaśnił m.in. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 1 czerwca 2010 r., nr IPPP3-443-231/10-2/JF.

Obecne stanowisko fiskusa

Od pewnego czasu organy podatkowe zmieniły swoje stanowisko w tym zakresie. Obecnie uznają, że w przypadku najmu mamy do czynienia z kompleksową usługą, opodatkowaną stawką właściwą dla tej usługi jako całości. Przykładowo w interpretacji indywidualnej z dnia 20 grudnia 2010 r., nr IPPP3-443-935/10-2/JF, Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie uznał, że opłaty za media stanowią usługi poboczne, uzupełniające w stosunku do usług najmu, a więc powinny być opodatkowane stawką właściwą dla usługi zasadniczej, czyli najmu.

W interpretacji indywidualnej z dnia 8 sierpnia 2012 r., nr IPTPP1/443-339/11-3/12/S/MS, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi wyjaśnił, że jeżeli umowy na dostawę mediów, odbioru ścieków oraz usług sprzątania i ochrony nie są zawierane bezpośrednio przez najemcę z dostawcą, wówczas kwoty należne z tych świadczeń pozostają w bezpośrednim związku z przedmiotem umowy najmu, stanowiąc część świadczonej usługi zasadniczej. Zdaniem organu podatkowego świadczenia te nie są odrębnymi usługami, ale elementem pewnej całości będącej jednym świadczeniem – usługą najmu. W związku z tym, że świadczenie usługi najmu wraz ze świadczeniami dodatkowymi jest jedną usługą, do podstawy opodatkowania należy doliczyć również te świadczenia oraz zastosować jednolitą stawkę podatku właściwą dla usługi najmu.

Stanowisko to, moim zdaniem, należy uznać za nieprawidłowe. Możliwość refakturowania usług dopuszcza przepis art. 28 dyrektywy 2006/112/WE, który określa, że w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że podatnik ten sam otrzymał i wyświadczył te usługi. Z kolei zgodnie z art. 79 lit. c) dyrektywy, podstawa opodatkowania nie obejmuje m.in. kwot otrzymanych przez podatnika od nabywcy lub usługobiorcy jako zwrot wydatków poniesionych w imieniu i na rzecz nabywcy lub usługobiorcy, a zaksięgowanych przez podatnika na koncie przejściowym. Podatnik musi przedstawić dowód na rzeczywistą kwotę kosztów, o których mowa, i nie może odliczyć VAT, który w danym przypadku mógł zostać naliczony. Odzwierciedleniem art. 28 dyrektywy jest art. 8 ust. 2a ustawy o VAT.

Ponadto, jak stanowi art. 30 ust. 3 ustawy, w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, podstawą opodatkowania jest kwota należna z tytułu świadczenia usług, pomniejszona o kwotę podatku.

Zatem, moim zdaniem, jeżeli z umowy najmu (dzierżawy) wynika odrębny sposób rozliczania mediów, należy przyjąć, że w tym przypadku mamy do czynienia z samoistnymi usługami, których wykonanie jest niezależne od zawarcia umowy najmu. Z uwagi na to, że w przypadku opłat za media, faktycznymi ich odbiorcami są najemcy, całkowicie uzasadnione wydaje się ich refakturowanie według stawek widniejących na pierwotnie wystawionych fakturach.

Stanowisko sądów administracyjnych

W wyroku z dnia 14 grudnia 2011 r., sygn. akt I FSK 475/11, NSA zgodził się na refakturowanie mediów na najemców, jeżeli umowa najmu określa, iż media będą regulowane odrębnie od czynszu. Sąd uznał, że tylko wówczas można uznać, iż dochodzi do refakturowania konkretnie wskazanych usług, jeżeli zarówno z okoliczności faktycznych, jak i z umowy najmu wynikają postanowienia, zgodnie z którymi w sposób odrębny od czynszu regulowane będą przez najemcę na rzecz wynajmującego świadczenia z tytułu korzystania z usług powszechnych przypadające na rzecz zakładu dostarczającego dane media. Brak zaś takiego porozumienia czy zastrzeżenia powoduje, że rozliczanie opłat za tego rodzaju usługi powinno odbywać się na zasadach ogólnych.

Podobne stanowisko zaprezentował również NSA w wyroku z dnia 31 maja 2011 r., sygn. akt I FSK 740/10. Jak wskazał Sąd, w przypadku usługi najmu, przepis art. 29 ust. 1 ustawy o VAT należy tak interpretować, że opłaty wynikające z eksploatacji lokalu przez najemcę, tj.: za energię cieplną, dostawę wody, odbiór ścieków i wywóz nieczystości, powinny być ujmowane do podstawy opodatkowania jako składniki czynszu z tytułu usługi najmu, chyba że umowa najmu zawarta pomiędzy wynajmującym a najemcą wskazuje jednoznacznie, że opłaty te (wszystkie lub niektóre), na podstawie art. 30 ust. 3 ustawy o VAT, są regulowane przez najemcę na rzecz wynajmującego w sposób odrębny od czynszu.

„(…) Na gruncie ustawy o VAT można też przyjąć, jeśli tak postanowią strony w umowie, że w cenę usługi najmu będą wliczane także inne opłaty, w tym opłaty za media. Wówczas dostawa towarów i usług nie będzie traktowana jako odrębne od najmu świadczenie, ale jako czynność w ramach świadczenia zasadniczego. Konsekwencją takiego ukształtowania przez strony umowy najmu będzie zastosowanie stawki podatku właściwej dla świadczenia zasadniczego (najmu) do wliczonych w cenę usługi najmu należności z tytułu innych świadczeń, w szczególności należności za media świadczone najemcy w wynajętym lokalu. Warunkiem jest jednak wyraźne postanowienie umowne i łączne fakturowanie tych świadczeń.

(…) Ponownie rozpoznając sprawę organ wydający interpretację winien, dokonując wykładni art. 29 ust. 1 ustawy o VAT, uwzględnić, że uregulowania umowne w zakresie najmu mogą powodować, że w odniesieniu do usług dotyczących mediów wynajmujący może brać udział w świadczeniu tych usług działając we własnym imieniu, ale na rzecz najemcy. Skutkiem czego, stosownie do art. 8 ust. 2a ustawy o VAT, zasadnym będzie przyjęcie, że wynajmujący otrzymał i wyświadczył usługę. Zgodnie z art. 30 ust. 3 ww. ustawy, w takim przypadku podstawą opodatkowania u takiego podatnika będzie kwota należna z tytułu świadczenia tych usług, pomniejszona o podatek VAT. (…)”

 Wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 6 czerwca 2012 r., sygn. akt I SA/Wr 458/12 (orzeczenie nieprawomocne)

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 11.03.2004 r. o VAT (Dz. U. z 2011 r. nr 177, poz. 1054)

autor: Aleksandra Węgielska

Gazeta Podatkowa nr 79 (911) z dnia 2012-10-01

Zasady odliczania podatku naliczonego. Wszystko na ten temat w poradniku na GOFIN.pl