Chociaż wiele osób, z uwagi na znoszenie przez kolejne kraje obostrzeń pandemicznych, zaplanowało już tegoroczne urlopy za granicą, nadal znaczna część czas letniego wypoczynku spędzi w kraju. Miejscem tego wypoczynku, poza hotelami i wyspecjalizowanymi ośrodkami, będą m.in.: apartamenty, kwatery, domki letniskowe oraz popularne od ubiegłego roku przyczepy kempingowe. Wiele takich obiektów oferują osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej. Uzyskane w ramach tzw. prywatnego najmu zarobki muszą w prawidłowy sposób opodatkować.

Między skalą a ryczałtem

Przychody uzyskiwane z pozafirmowego najmu sezonowego podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. W celu jego regulowania podatnik powinien dokonać wyboru formy ich opodatkowania pomiędzy skalą podatkową i ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Tylko te dwie formy są bowiem dostępne dla opodatkowania przychodów z najmu uzyskiwanych poza działalnością gospodarczą.

Skala podatkowa jest formą opodatkowania przysługującą podatnikowi z mocy ustawy, co powoduje, że, decydując się na nią, nie musi tego wyboru zgłaszać urzędowi skarbowemu. Przy tej formie opodatkowaniu podlega dochód, czyli przychód z najmu pomniejszony o koszty jego uzyskania, a stawka podatku wynosi 17% i 32% w zależności od wysokości dochodu osiągniętego od początku roku podatkowego.

Natomiast w przypadku ryczałtu ewidencjonowanego podatnik oblicza i opłaca należny podatek dochodowy od przychodu niepomniejszonego o koszty jego uzyskania. Tutaj również obowiązują dwie stawki podatku: 8,5% i 12,5%. Przychody z prywatnego najmu do kwoty 100.000 zł opodatkowane są według 8,5% stawki. Z kolei nadwyżka ponad ten limit opodatkowana jest 12,5% stawką.

Wybór formy opodatkowania przychodów z prywatnego najmu następuje poprzez dokonanie pierwszej wpłaty na podatek dochodowy. Reguluje to art. 9 ust. 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym… (Dz. U. z 2020 r. poz. 1905 ze zm.).

Moment uzyskania przychodu

W przeciwieństwie do pozarolniczej działalności gospodarczej przychody z tzw. prywatnego najmu u wynajmującego powstają nie wtedy, gdy są należne, ale w momencie otrzymania lub postawienia mu do dyspozycji pieniędzy i wartości pieniężnych (przykład). Oprócz należności pieniężnych zalicza się do nich wartość otrzymanych przez niego z tego tytułu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. Z kolei dla podatnika VAT otrzymującego przychody z prywatnego najmu wysokością przychodu z tego źródła jest kwota otrzymanego czynszu po pomniejszeniu o VAT.

Do przychodów z prywatnego najmu nie zalicza się jednak ponoszonych przez najemcę opłat eksploatacyjnych dotyczących przedmiotu najmu. Obejmują one m.in. opłaty za wodę i ścieki, gaz, energię elektryczną, wywóz śmieci itp. Dzieje się tak jednak wyłącznie, gdy z umowy najmu wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Przychód z tytułu tych opłat nie powstanie u wynajmującego niezależnie od tego, czy najemca wnosi je bezpośrednio na rachunek dostawcy mediów czy wpłaca je wynajmującemu.

Kalkulatory przydatne w rozliczeniach podatku dochodowego dostępne są w serwisie kalkulatory.gofin.pl.

Koszty przy najmie na skali podatkowej

Wynajmujący korzystający ze skali podatkowej, ustalając podstawę opodatkowania, może uwzględniać ponoszone przez siebie koszty związane z najmem. Stąd, gdy w posiadanie przedmiotu najmu wszedł w drodze nabycia, wydatki poniesione na to nabycie rozliczane są w kosztach poprzez odpisy amortyzacyjne. Jednak przy środkach trwałych używanych sezonowo dokonuje się ich wyłącznie w okresie, w którym środki te są faktycznie wykorzystywane (art. 22h ust. 1 pkt 3 ustawy o pdof – Dz. U. z 2020 r. poz. 1426 ze zm.).

Zakup wynajmowanego obiektu sfinansowany kredytem bankowym oznacza konieczność opłacania m.in. odsetek, prowizji i ubezpieczeń. Obciążając nimi koszty, należy pamiętać o ograniczeniach określonych w art. 23 ust. 1 pkt 32 i 33 ustawy o pdof. W oparciu o te przepisy kosztów podatkowych nie stanowią m.in. naliczone, lecz niezapłacone odsetki od kredytów oraz odsetki od kredytów zwiększające koszty inwestycji w okresie realizacji tych inwestycji. To powoduje, że koszty najmu bezpośrednio obciążają jedynie odsetki naliczone i zapłacone po dniu oddania przedmiotu najmu do używania w ramach umowy zawartej w tym zakresie. Natomiast odsetki naliczone przed oddaniem przedmiotu najmu do używania jako środka trwałego będą zwiększały jego wartość początkową. Na podobnych zasadach w koszty najmu zalicza się m.in. obowiązkowe ubezpieczenie kredytu hipotecznego, jak również inne opłaty związane z jego uruchomieniem, w tym wymagane przez niektóre banki składki ubezpieczenia na życie. Tego typu wydatki poniesione przed oddaniem obiektu do użytkowania powiększają jego wartość początkową (art. 22g ust. 1 i 3 ustawy o pdof). Z kolei poniesione po oddaniu go do użytkowania podlegają zaliczeniu bezpośrednio do kosztów najmu.

Obiekty wynajmowane sezonowo, najczęściej w okresie urlopowym, zazwyczaj są wyposażone m.in. w urządzenia AGD, meble, sprzęt RTV oraz sprzęty ogrodowe, plażowe oraz rowery i inne sprzęty sportowe. W zależności od wartości poszczególnych elementów tych ruchomości oraz przewidywanego okresu ich użytkowania, a także wartości początkowej, wynajmujący wydatki na ich nabycie rozlicza bezpośrednio w kosztach lub poprzez odpisy amortyzacyjne.

Przychody z najmu wynajmujący może również obniżać o wydatki związane z bieżącym utrzymaniem przedmiotu najmu, o ile – zgodnie z umową najmu – to on ponosi te koszty. Chodzi tutaj o czynsz, opłaty za wodę i ścieki, wywóz nieczystości, prąd, gaz, a także opłaty za internet i tzw. kablówkę. Koszty podatkowe mogą również stanowić składki ubezpieczenia wynajmowanego obiektu od ognia i zdarzeń losowych, dewastacji, kradzieży oraz OC, a także należności dla biur nieruchomości za pośrednictwo w najmie czy porady uzyskane w zakresie najmu oraz koszty ogłoszeń w internecie i prasie.

Gdy przedmiot najmu jest wynajmowany jedynie sezonowo, nie zmienia to faktu konieczności utrzymania go w stanie niepogorszonym, co z kolei wymaga ponoszenia nakładów inwestycyjnych na taki obiekt. Takie nakłady na środek trwały zazwyczaj mają charakter remontowy, dzięki czemu ich rozliczanie w kosztach następuje w dacie poniesienia. Jeżeli jednak prowadzą one do ulepszenia przedmiotu najmu, to podlegają rozliczeniu w czasie poprzez odpisy amortyzacyjne. Z ulepszeniem mamy na gruncie pdof do czynienia w sytuacji, gdy suma wydatków m.in. na ich modernizację w danym roku podatkowym przekracza 10.000 zł i wydatki te skutkują wzrostem wartości użytkowej. Ulepszenie przedmiotu najmu sezonowego rozliczane jest w ramach odpisów amortyzacyjnych naliczanych od jego wartości początkowej zwiększonej w ten sposób.

autor: Agata Cieśla
Gazeta Podatkowa nr 44 (1815) z dnia 2021-06-02

GOFIN poleca praktyczny serwis internetowy www.PodatekDochodowy.pl